skrevet 09-09-2000 19:50
til orientering vore konklusioner efter at have set på huse i Sydfrankrig:Sondering af mulighederne for køb af hus i Sydfrankrig:
1. Kriterier for søgningen af huse.
2. Fremgangsmåden ved køb.
3. Beskrivelse af regionerne i forhold til kriterierne.
4. Beskrivelse af konkrete landsbyer.
5. Beskrivelse af konkrete huse, der er til salg.
6. Juridiske forhold, der skal tages stilling til.
7. Konklusioner.
1. Kriterier for søgningen af huse.
Efter de tilbagemeldinger, vi fik, før vi tog på ferie, var det nogenlunde enkelt at fastlægge kriterierne for, hvor og hvilke huse, vi skulle søge efter. Om end det ikke var nemt at leve op til alle kravene.
For det første skulle det være et sted, der var varmest muligt i vinterhalvåret – eller mindst muligt koldt, og mindst muligt regnfuldt.
Det var også gennemgående, at vi skulle lede efter et hus med bade- og indkøbsmuligheder i nærheden. Bademulighederne kunne både findes i havet og i floder, søer og swimming pools.
Endvidere lagde nogle vægt på mulighederne for om vinteren at stå på ski i en overskuelig afstand fra huset. Ikke helt let sammenholdt med ønsket om det varmest mulige sted, men dog muligt.
Nogle så gerne huset i udkanten af en landsby, andre i midten af en landsby, omgivet af vinmarker, eller af naturskønne omgivelser. Tilpas forskellige ønsker og formuleringer, til at vi ikke ville udelukke alt for mange muligheder. Men dog har søgt at holde os til enten landsbyer med indkøbsmuligheder eller flækker (hameau’er) i nærheden af landsbyer med indkøbsmuligheder.
Overvejelserne har været noget i retning af, at i vor nuværende alder er vi i stand til at køre langt omkring, bestige stejle klippegader og have fornøjelse ved indkøbsture i nabobyerne, men at vi om 15-20 år ønsker det lettest muligt. I dag får de fleste hameau’er besøg af bager-, slagter og købmandsbiler på bestemte ugedage. Disse ordninger må dog forudses at være på retur, fordi flere og flere ældre selv har bil.
Samtidigt har vi også på vort bagsæde (11 og 14 år) fornemmet et klart ønske om en landsby, der ikke er alt for død. Og selv sætter vi pris på en café.
For os har det været vigtigt dels at være omgivet af smuk natur, dels ikke at være omgivet af for mange turister, skilte og souvenirbutikker.
Af samme grund, og ligeledes fordi priserne på huse ville flerdobles, har vi holdt os væk fra det traditionelle Cote d’Azur og Provence.
Størrelsen af huset har vi vurderet til at være ca. 200 kvadratmeter. Gerne med muligheden for straks at have små 200 kvm. indflytningsklare, og senere, hvis behovet er der, at kunne udvide i en lade (grange), på et loft (grenier) el.l. Endvidere har vi prismæssigt gået efter, at ca. 200 kvm. skulle være indflytningsklare for 500.000 kr. incl. evt. mæglersalær og omkostninger til notar.
2. Fremgangsmåden ved køb af hus.
Systemet for salg af huse er i Frankrig ganske anderledes end i Danmark. I princippet er der 3 instanser, som kan formidle salg – notaren, borgmesterkontoret eller ejendomsmæglerne.
Notaren er en i princippet neutral opmand ved hushandler, vielser, skilsmisser, testamenter o.l. og er typisk tilknyttet en halv snes mindre landkommuner. Notaren skal altid skrive skødet – uanset om han selv formidler handelen – og det sker til en statsligt fastsat tarif. Herudover skal han sørge for, at skødet og andre aftaler stemples. Den samlede udgift ved notaren løber p.t. op i 7-8% af salgssummen.
Notaren nyder traditionelt stor respekt i landsbyerne, og man melder som regel huset til salg hos notaren. De fleste vælger også at lade en eller flere ejendomshandlere hjælpe med salget af huset. Notaren kan fuldstændigt som en ejendomsmægler vise billeder og beskrivelser af husene, formidle kontakten mellem sælger og køber, samt skrive slutseddelen. Dette betales der ikke andet honorar for, end den statsligt bestemte ydelse for skødet samt stempelafgifter til staten.
Også borgmesterkontoret vil typisk vide, hvilke huse der er til salg i landsbyen. I modsætning til notaren og ejendomsmæglerne kan borgmesterkontoret efter sigende kun formidle kontakten, men ikke give detaljerede salgsoplysninger.
Endelig er der ejendomsmæglerne. Vi så adskillige huse med op til 4 ejendomsmæglere pr. hus. Der benyttes kun meget sjældent eksklusivitet til en mægler. Ejendomsmæglerne opkræver som regel mellem 7-10 % af salgssummen i honorar. Deres typiske salgspris inkluderer eget mæglerhonorar og den sum, sælgeren skal have, men ikke udgifterne til notar og stempelafgifter.
Det billigste er at gå direkte til notaren. Man sparer ejendomsmæglerhonoraret, og kan finde huse, som af typisk ældre mennesker kun er sat til salg gennem notaren. Prisen bliver kun tillagt de lovpligtige 7-8 %.
Det næstbilligste formodentlig borgmesterkontoret.
Ejendomsmæglerne, der typisk sælger parallelt med andre mæglere og med notaren forlanger, at man underskriver en besøgsseddel, før man får vist et hus. Det betyder, at kunden ikke kan falde for et hus, mægleren har vist frem, og derefter henvende sig direkte til notaren for at spare honoraret, eller gå til andre mæglere for at presse prisen. Som regel vil der være prisforskelle mellem de forskellige mæglere, afhængigt af det honorar, de fastsætter. Jo bedre engelsk og hollandsk, de taler, jo højere salær. Som regel vil de mindre, lokale ejendomsmæglere være billigst.
Uanset, hvem der sælger huset, laves der et betinget købstilbud eller slutseddel, hvoraf alle forbehold skal fremgå. Sammen med slutsedlen betales typisk 5-10 % i sikkerhedsstillelse fra køberen.
Notaren, der er forpligtet til at undersøge og fremlægge alle relevante oplysninger om tidligere ejerforhold, servitutter, bestemmelser, gældshæftning og evt. forkøbsret til andre, udfærdiger på baggrund af slutsedlen et skøde, der læses højt for og underskrives af begge parter. Fra slutsedlen til skødet vil der typisk gå 2-3 mdr.
For at sikre det bedst mulige hus til prisen anbefaler vi at gå direkte til notaren i de mest interessante landsbyer, samt parallelt at henvende os til lokale ejendomsmæglere for forslag.
I forbindelse med afgivelse af købstilbud eller udfærdigelse af slutsedler, skal en række betingelser opstilles – godkendelse af byggetekniker, finansiering i orden, fejl afhjulpet m.v. Huset købes næsten altid som beset uden ansvar for sælgeren.
Alle gyldige aftaler og papirer skal være affærdigede på fransk.
3. Beskrivelse af regionerne i forhold til kriterierne.
Da det helt overordnede kriterium har været, at vintrene skulle være varme/milde og nogenlunde tørre, har vi fokuseret på områder præget af Middelhavsklima. Som regel rækker dette klima ind til 40-60 km. fra kysten af middelhavet.
Vi har koncentreret os om Languedoc-Roussillon området, der dækker (fra nord til syd) departementerne Herault, Aude og Pyrenées-orientales, eller i historiske termer det gamle Kathar-område.
Haut Languedoc
I nord har vi området Haut Languedoc, der også er en ganske stor naturpark. Vor søgen koncentrerede sig om området fra Jaur og Orb-floderne som nordre grænse og sydpå til lavlandet omkring Beziers begyndte. Med byen St. Pons de Thoméres som grænsepunktet i vest for linien mellem Atlanterhavs- (fugtigt) og Middelhavsklima og Clermont l’Hérault som det østlige grænsepunkt er der tale om en meget smuk region.
Små 5-700 meter høje bjerge, forskellige mikroklimaer, floddalen og nord for denne adskillige mere end 1000 meter høje bjerge og klippekløfter (gorges) gør udsigterne til en blanding af grønne, lidt blødere højder, og stejle klipper i nord.
Floderne giver de fleste steder perfekte bademuligheder. Byerne er for 2 ud af 3’s vedkommende stadigt ikke prægede af massiv turistinvasion, skilte m.v. Smukker byer på bjergsider og tinder med borgruiner el.l. præger landskabet. Skal man imidlertid have hus i en by som Olargues, der er middelalderpræget, en af frankrigs smukkeste byer (statslig nominering) og lever fuldt op til alle vore kriterier, må man regne med huse til ca. den dobbelte pris af de også ganske dejlige nabobyer.
Skimuligheder eksisterer i Centralmassivet, der begynder i Haut Languedoc. Vi kan ikke selv vurdere typen og værdien af disse.
Canal Midi eller Beziérs dalen.
Går vi syd for Haut Languedoc kommer vi til ganske fladt landbrugsland omkring Canal Midi og Béziers. Byerne er ok, men uden landskabeligt særpræg. Husene er rimeligt billige, og der er gode flod-bademuligheder.
Middelhavsklimaet, der stopper før Carcasonne i Vest, giver naturligvis gode vintre. Specielt op mod de 4-500 meter høje bjerge i Syd og Nord af dalen findes landsbyer, som er både smukke og lever op til mange af vore kriterier.
Ude ved Middelhavet er alt forfærdeligt, ødelagt af turisme og uudholdeligt. Dette gælder hele kyststrækningen. Skulle der findes enkelte interessante pletter, er husene garanteret ubetalelige.
Corbiéres
Syd for linien Carcassonne-Narbonne finder vi Corbiéres. Det er et dragende og næsten uvirkeligt landskab med smukke slugter, øde strækninger, masser af gyvel og lyng (tror jeg) på de tørre bakker. På egnede skråninger er selv de mindste pletter plantet til med vin.
Vest for Carcassonne-Limoux-Axat linien er landskabet præget af landbrug. Øst for – i Corbiéres er det vildt, uspoleret og – ja vi faldt faktisk for dette barske landskab med dets fattige landsbyer.
I syd – ned til Axat-Perpignan linien – rummede landskabet smukke næsten 1000 meter høje tinder og flotte Katharborge. Selve Corbiéres-området er præget af 2-500 meter høje bjerge og bakker, mangel på regn og et lunt middelhavsklima.
Byerne rækker fra de rene middelalderidyller som Lagrasse til mere ydmyge byer. Indtil den sydlige ende rummer regionen mange billige huse – helt ud til 15-20 km. fra middelhavskysten.
I den sydlige ende af regionen begynder turismen at sætte sit præg, og jo mere sydpå, ud mod Middelhavet vi kommer, desto flere turister. Vi har ikke helt præcist styr på, hvornår det varme klima afløses af Pyrenæer-klima, men det sker formodentlig ca. 10 km. syd for landevejen D 117.
Der er en række skimuligheder i Pyrenæerne, men som i Centralmassivet er vi ikke i stand til at vurdere deres potentiale. Vi har brochurer m.v.
Omkring Perpignan og længere sydpå er der en ganske massiv turisme – noget der også præger byerne langs hovedvejene til Pyrenæerne og Andorra – f.eks. N 116.
Konklusion på regionerne
Vores anbefaling vil være, at man koncentrerer sig om Corbiéres, siderne af dalen omkring Canal Midi samt Haut Languedoc. Billigst vil formodentlig være Corbiéres.
Vi talte også med en notar i Tarn-området (syd for Cahors) for at kunne sammenligne. Priserne i Tarn er ca. det dobbelt af priserne i Corbiéres.
Prismekanismen bestemmes ifølge adskillige personer af englændernes og til dels hollændernes vandring mod syd og øst. Med andre ord har de gradvist opkøbt huse længere og længere syd- og østpå i Frankrig. Og priserne er sprunget i vejret. Som en ejendomsmægler i Tarn vrissede, så er en englænder villig til uden videre at betale 500.000 kr. for en ruin, bare den er et par hundrede år gammel. Derefter opbygges og moderniseres.
Kunsten er at købe hus i områder, der endnu ikke er invaderet af englændere og hollændere, lige før landsbyerne falder hen, og samtidigt satse på, at stedet bliver attraktivt indenfor få år, så husene sættes istand, og livet på caféen fortsætter. Et eksempel – en franskmand købte mure og tag i en hameau i Tarn for 50.000 FF for 3-4 år siden. Kort efter kom udlændingene til den næsten forladte by og satte samtlige 300 år gamle, forfaldne huse i stand. I dag koster husene mindre formuer, en restaurant, en kanoudlejning og en ny bro over floden er kommet til.
I Haut Languedoc melder man om en stærkt stigende efterspørgsel fra udlændinge det sidste år, og flere landsbyer er oplagt blevet invaderede. Det kan stadigt nås at købe billigt, men det haster.
I Corbiéres er der stadigt lidt mere tid at give af. Men det er helt tydeligt, hvor mange udlændinge, der er kommet til de forskellige byer. Det ses på istandsættelsen.
Provence melder om årlige prisstigninger på 10 %. Tarn om op mod 25 %.
Den økonomiske krise er tilsyneladende overstået i Frankrig, bunden på ejendomsmarkedet blev nået for et til to år siden, og nu er markedet tilsyneladende stærkt på vej op.
3. Beskrivelse af konkrete landsbyer.
Vi har på turen i regionen været igennem omkring 40 landsbyer. Som regel har vi taget os tid til at cirkle lidt rundt i bilen for at danne os et indtryk af den enkelte landsby. Hvor det ikke har været tilfældet, har vi taget forbehold overfor beskrivelsen.
Ud over ovenstående kriterier har vi lagt vægt på, at den enkelte landsby fremtrådte grønt, med naturlige samlingssteder, og med liv i gaderne.
Beskrivelse af den enkelte landsby kommer senere.
4. Beskrivelse af konkrete huse, der er til salg.
Nedenstående er en række eksempler på forskellige huse. Disse vil formodentlig være forsvundet, når vi er klar til at handle, så tag kun listen som værende lavet for at give et indtryk af mulighederne.
Tarn:
I Segur blev et hus sat til salg. Segur er en lille landsby med bager og et springvand som rundkørsel ved 3 store, gamle huse. Det største er ved at blive sat i stand af en englænder. Det næststørste, fortalte notaren os, var til salg for 450.000 kr. Ejeren, som vi senere opsøgte lagde ud med at kræve 600.000 kr. Huset er stort med rimeligt velholdte mure og tage. Indeni kan kun etageadskillelserne med skæve gulve, samt vægge bruges. De 2 nederste etager havde formodentlig i alt 130 kvm. beboelse. Herudover et smukt loft på omkring 70 kvm, der kunne indrettes. Endvidere en stor grange bygget sammen med beboelsen med mulighed for at indrette 2 x 100 kvm. I dag fremstod den dog uden etageadskillelse og med jordgulv. Herudover en gårdsplads på ca. 80 kvm. og mulighed for at overtage noget mark som have. Der skal dog ofres i hvert fald 1 og måske 1½ mill. Kr., før der er 200 indrettede, opvarmede og moderniserede beboelseskvadratmeter.
I Salles fik vi af notaren tilbudt et andet hus på ca. 90 kvm. og garage. Helt istandsat. Kun tapetsmagen kunne som alle steder i Frankrig diskuteres. Pæn, småborgerlig indretning. Helt i udkanten af Salles, der både har restaurant og Citroên værksted og er gammel, beliggende ved flod. Have på ca. 70 kvm. ud til landevej. Pris 450.000 kr.
Corbiéres:
I Esperaza - ikke særligt interessant by i den vestlige udkant af Corbieres med alle indkøbsmuligheder – var hus til salg. En ejendomsmægler sagde 330.000 kr., en anden 318.000 kr. og ved direkte handel måske 270-290.000 kr. I underetagen var der 3 værelser plus køkken og badeværelse, på første sal 4 værelser. Der var mindre 40 kvm. gård med et træ plus udendørs WC. En kæmpelade dannede bagvæg i gården. Ca 120 kvm. i jordplan. Taget skal tilsyneladende helt fornyes på grangen. El og vand skal indlægges. Hovedhuset skal også have taget fornyet og indrettes helt.
I St. Laurent de la Cabernisse var vinhus til salg til ca. 440-450.000 kr. incl. ejendomsmæglersalær. St. Laurent er smukt beliggende over en lille flod. Har posthus, supermarked, bank, vingård, petanguebane, bademuligheder og træer på hovedgaden. Solidt hus med gode vægge og tag. Stueniveauet havde todelt køkken med komfur i det ene rum og vask og vand i det andet. To stuer, stentrappe til første sal. På 1. Sal var der 4 værelser plus bad med kar og bidt plus værelse med WC og gasvandvarmer og lille fransk balkon til gaden med udsigt til rådhuset. 2. Sal havde 4 lemfældigt indrettede værelser, heraf 1 med vask i hjørnet. Fransk altan. I gården 3 stenskure med kulfyr, wc og vaskekar og egen tildækket brønd. Vand og kloak tilsluttet byens anlæg. Bagbygningen med meget høj og meget flot stenmur var en grange i 2 etager med vinpresse, afløb og store vinbeholdere i væggen. Uudnyttet loftsetage. Forhuset har stentrappe, flot hoveddør og 2 skorstene med løbesod. Flot port ind til bagbygningen, der af hensyn til forhusets værelser bør rives ned til mindre højde. Opvarmningen dels kaminer i rummene, dels en gasovn, der nederst i trappeskakten er forbundet med et uisoleret kakkelovnsrør, der fører hele vejen op til taget. Interessant centralvarme.
I Pradelles en Val, som ligger ca. 10 km. fra Carcassonne på grænsen til at være ude af Middelhavsklimaet var et hus til salg med 6 værelser, spisekøkken og stue. 450.000 kr. incl. ejd.mgl.salær. Opvarmning enkeltstående kaminer. Pulterkammer. Ingen centralvarme eller isolering. Lille have med udgang fra 1. Sal. Skal især på 1. Sal istandsættes. Badeværelse med WC, bidet og bruser. Gasvandvarmer i køkkenet. Ingen forretninger – 10 km. og ikke særligt interessant by på ydergrænsen af corbieres-landskabet.
Haut Languedoc
I Columbieres le Haut, der er en lille Hameau ca. 500 m. over den nedre Columbieres,som har alle indkøbsmuligheder, var et velholdt hus på små 200 kvm. til salg. Huset havde i stueetagen køkken med kamin, bad med brusekabine og bidet, bryggers med vand samt en spisestue og et værelse. 2. Sal havde 3 værelser, heraf 2 med træloft,m fliser på gulvet og stentrappe. Terasser med flot udsigt kan indrettes på loftet. Herudover i knapt så god stand i alt 2 værelser, køkken med vask, stue, toilet med brus og vask, garage og terasse. 650.000 kr. Lidt uinteressant som hus. Byen ligger op til en smuk gorge.
I Les Aires, der er en sød, stille by uden forretninger, men med café, var der et velholdt hus – i ny og ældre del – til salg. Smuk udsigt til bjergene. Moderne thermo udestue med kamin og veranda, stort moderne spisekøkken, bruser, vask, toilet, stue med kakler og balkon, samt trappe ned til gadeplan og op til 1. Sal. Endvidere på 1. Sal to værelser, heraf et med indbyggede skabe. Yderligere stentrappe fra køkkenet og 2 værelser. Loftsetage kan indrettes. Kælder til mindre vinproduktion, spisekammer. En anden kælder med betongulv, vandvarmer, oliefyhr og trappe. Ligger flot, men 2 kilometer fra butikker, og mangler lidt af den franske hus-atmosfære. Pris 650.000 FF.
I Violes ligger klassisk, fransk dobbelthus i sten med 5000 kvm. skovtilliggende. Smuk udsigt i hameau uden butikker. Det ene hus har lille bad og WC, 2 mindre værelser med god udsigt og afdækkede loftsbjælker. Trappe fører op til støre stue med afdækkede loftsbjæler og kamin.Endvidere på etagen ovenover et mindre, lavt værelse. Det andet hus har køkken, stue med kamin og trappe i stuen. På første sal 2 værelser med skråt loft, bad, toilet og for begge huses vedkommende kælder. Elopvarmede, dårligt isolerede og med kaminer. Pris 650.000 FF.
I Pougiol sur Orb finder vi et ganske anderledes og interessant hus til salg. På kirkepladsen i en landsby med forretninger og café ligger et stort firlænget hus omkring en indre gård på 40-60 kvm. Stueetagen er en blanding af vinkældre, hestestald og garage. Førstesalen er dels 3 stuer ud mod pladsen, dels køkken, spisestue, samt 6 værelser i 2 x 3 en suite ud mod en indvendig svalegang med terasser i begge ender. Endvidere fuld centralvarme, samt store lofter på 2.salen, der kan indrettes til værelser. Rig, højtstående person har ejet, og sat i stand i 30’er stil. De fleste værelser har vask og enkelte et toilet tilknyttet. Endvidere et velholdt badeværelse. Umiddelbart er huset og taget i god stand, men skal males, tapetseres og have en del småreparationer udført. Hvis man kan leve med det indadvendte miljø – fuldstændigt som i Pompeji’s villaer – er det et maison du maitre. Ejendomsmægleren foreslog et indendørs svømmebassin i kælderen under vinkælderens hvælvinge. Pris 580.000 FF.
6. Juridiske forhold, der skal tages stilling til.
Umiddelbart er der ikke meget forskel på de juridiske overvejelser omkring slutseddel, skøde m.v., end der ville være, hvis handelen fandt sted i Danmark.
Dog er der visse grundforudsætninger, man skal være opmærksom på.
Alle juridisk bindende papirer – købstilbud, slutsedler, fuldmagter og skøder – skal være udfærdigede på fransk.
Handlerne afsluttes med køb af huset som beset.
Det er relativt dyrt og lidt besværligt at skifte ud i ejerkredsen, eller foretage andre ændringer, der skal tinglyses. Alt bør således indgå i den første tinglysning af handelen.
Dette gælder også arveretten. Hvis ikke andet aftales fra starten, vil børnene som regel arve den afdøde parts del af ejendommen – ikke ægtefællen (papirløs eller fast). Den danske arveret kan nemt sikres ved et dokument udfærdiget af notaren i forbindelse med handelen.
Når flere ejer huset sammen anbefales ofte at etablere et Société Civile Immobilière, der kan danne rammen om en række interne aftaler, der udfærdiges efter dansk standard. Der spares tinglysninger ved evt. ud- og indtræden, ligesom der er forskellige skattemæssige overvejelser i forbindelse med købet.
Det er vigtigt, uanset hvordan formalia bliver ved flere ejere, at udarbejde en intern aftale, som tager højde for ud- og indtrædelse af nye ejere, salgs- og købspriser af andele, salg af hele huset, opløsning af foreningen, eller hvad den juridiske form måtte blive.
F.eks. kan aftalen sikre,
· at prisen ved udtrædelse er fastlagt gennem f.eks. et index plus forbedringer,
· at de tilbageblevne ejere skal godkende den nye
· at såvel et-års som 15-års planer for istandsættelse udarbejdes og godkendes
· at regler for udlån eller –leje til venner og bekendte afklares – f.eks. ved at lade indtægter gå til den fælles istandsættelse og forbedring
· at evt. skilsmisser i bodelingen afklarer ejerforholdet for den pågældende part
· m.v.
Under alle omstændigheder vil det være klogt at have en advokat til at bistå med ejerstrukturen, skatteberegninger og finish på en sådan aftale.
Til dem, der er yderligere interesserede har vi en udmærket, lille bog - Patience-Kabale – Kort og godt – en håndbog om ejendomshandel i Frankrig, skrevet af Pia og Ernst Penlau. Gode advokater, der taler både dansk og fransk, samt kender procedurerne ved hushandler, kan skaffes gennem den danske ambassade i Paris.
Mange hilsener
Ingeline og Bent
Rønne, den 8.8.00
Seneste tema på Frankofil:
skrevet 09-09-2000 19:50
